りりらら情報忘備録〜中国リアルビジネス、不動産投資、ネットビジネスのネタをどうぞ〜

2011年から中国の無錫市という人口600万人規模の上海からほど近い(中国新幹線で約40分の)地方都市に引っ越しました。中国リアルビジネスとして、広州ゴルフ練習場、上海文化センター、不動産投資などなど、いろいろ種まきをしています。チャイナビジネスは驚くほど簡単に儲かる、、、なぁんて、成功したお話なんかも聞いたりしますが、実際は、なかなか厳しいですよぉ、うーーん、これは、実感です。散乱している情報から有用なものをピックアップしながら、自分のとんでも体験談や、貴重な経験を(忘れようにも思い出せなくなる前)に忘備録としてお届けします。
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中国最近の不動産市況の小話
各地で新築、中古の取引量のいずれも適度な回復を示している。継続的な様子見と販売の低迷後、本週は各地の成約量ははっきりと回復が見て取れる。

図1 北京市の本週新築住宅成約高は1236戸、面積は13.2万平方米、前年同期比67%減、前週比66%伸張



供給量の増加傾向により(分母が大きくなり)、上海・深センでの総住宅販売面積に対する販売比率は(青線)小幅下落している。

図16 上海住宅販比率


一方で、継続してウオッチしているデベロッパーの個別開発案件に関しては、北京、南京では ”去化速度” 「説明: 新規追加着工販売個数(通常大規模開発は何期にも渡って続き、例えば、万科なんたらXX期分譲のように売り出すのね。)に既存販売個数を足して分母とした時の、ぜぇんぶの販売が終了するまでの期間指標だぁよねぇ」 が良くなっている兆候がこの3ヶ月間見られてないのね。一方、北京、南京以外の都市では反転が見られており、それにより、新築販売高は北京では6%上がって10%に、また深センは7%上がり2ヶ月来の水準まで回復している。他方、上海では先週 ”去化速度” がぐぐっと上がった反動から今週はずっこけており、新築販売高も3.21%にとどまっている。

投資意見としては、一部デベロッパーでは部分的に不動産価格を私たちの予想よりも大きい約10-15%も下げちゃっており、それが幸いして成約量のずっこけ期間が短くなるんじゃあないかなぁ、って。で、中期投資にはそろそろ良いんじゃないの?、でも短期的にはまだ価格ずっこけトレンドに基本あるので、将来的な需要継続に関して大手デベがの値下げ継続だとか、中小が追随するだとかウオッチしつつ、何と言っても短期的には引締めは不変なんだから、カタリシスとなる材料が見つからんわねぇ。で、中性、維持評価としまーす。

申银万国研究报告:房地产行业:各地一二手房成交量均呈现适度回 升:经历了持续的观望和销售低迷后,本周各地一二手房成交售较上周有明显的回升。一手房方 面,北京成都环比疉最为明显,均超 50%,深圳武汉环比疉在20%左右,其余四大城市略有长。二手房方面,各统计城市环比畭为 25%左右。-----上周,房地产销售交易明显回升,申万八大城市交易指数同比下降50%, 环比上升 19%。一手房交易中, 北京成交 1236 套,环比长 66%,成都成交 1475套,环比甓 81%。二手房交易整体回升明显,各统计城市成交量环比疉均达到 25%以上水平,距 2009 年同期水平差幅仅 20%-30%。

受供给甓単响,上海深圳住宅销售率均小幅降低。 -----在市场成交量有所回升的背景下,上海本周销售率 4.60%, 较上周萎缩 4%, 深圳为1.82%,与上周持平。除去可售量持续放大的原因外,单位成交面积有所减小也是原因之一。

持续跟踪楼盘中,北京深圳南京楼市销售率提升明显。 -----在持续跟踪的六大城市中,除上海和杭州 3个月内楼盘去化速度甓置不明显外,其余城市均表现出明显的反弹。北京最近一个月推出的新盘销售速度由上周的6%回升至10%, 深圳一个月内楼盘的销售率再次接近 7%左右达到近两个月的高点。上海新盘去化速度在上周快速回升后本周有所回落,三个月新盘销售率仅 3.21%。

行业投资意见:近期,一些全国性上市公司在部分城市下调了房价,幅度 约 10%-15%,快于我们及市场此前的预期。价格的加快下调,会缩短成交量在底部徘徊的时间,减少行业下行风险,中期投资价值逐步显现;但是短期来看,行 业基本面仍处在下行过程中,未来仍需要继续观察大开发商是否会继续以此速度调整价格,以及其它中小开发商是否会快速跟随,且短期政策从紧预期不变,因此板 块仍不具备向上的催化剂。维持“中性”评级......

申银万国より

参考: 去化速度 去化速度,多应用于房地产行业,是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度。如:若某地区去化速度为2年,那么就是指该地区房产 市场中,新开盘的楼盘量加上过去已经开过盘的楼盘剩余的数量之和,在2年内可以全部售空。

| ririra | 中国 不動産 | 17:42 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |









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