りりらら情報忘備録〜中国リアルビジネス、不動産投資、ネットビジネスのネタをどうぞ〜

2011年から中国の無錫市という人口600万人規模の上海からほど近い(中国新幹線で約40分の)地方都市に引っ越しました。中国リアルビジネスとして、広州ゴルフ練習場、上海文化センター、不動産投資などなど、いろいろ種まきをしています。チャイナビジネスは驚くほど簡単に儲かる、、、なぁんて、成功したお話なんかも聞いたりしますが、実際は、なかなか厳しいですよぉ、うーーん、これは、実感です。散乱している情報から有用なものをピックアップしながら、自分のとんでも体験談や、貴重な経験を(忘れようにも思い出せなくなる前)に忘備録としてお届けします。
中国大都市圏で不動産賃貸料が上昇しているって?
ユナイテッド証券よりニュースがUPされました。

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大都市圏で不動産賃貸料が値上がりしつつある模様だ。北京市、上海市、深セン市、青島市などでは今年、平均の上げ幅が前年同期比10%超で推移している という。複数の香港メディアが2日、消息筋情報として伝えた。 北京市では4−5月の賃料が前年同期比で2割上昇している。交通の便が良いなどロ ケーションによっては、上げ幅が50%に達する物件もある。
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广州日报よりコメントが出ています。政府による所得税導入観測から賃貸物件の供給が少なくなっているのが一因のようです。また、政府が値上げ防止対策として規制案をそのうち出すかもしれないと。

でも、大家さん達にとっては、そりゃ、賃貸収入が導入のうわさが漂う所得税で消えてマイナスになっちゃったりしたらやってられないですからねぇ。上海なんかは、物件高価値と賃貸低収入のアンバラス、賃貸利回りの低さから、”ありえるようなお話” でしょうし。ならば、上げられるときには値上げさせていただきますって言うのが大家さんトークでしょ。

また、マクロ経済でも引き締めしすぎ観測が出ているので、不動産所得税を賃貸物件には適用しないとか、大家さんにもHAPPYな妙な抜け道案とかもありえそうな気がします。
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| ririra | 中国 不動産 | 20:48 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
2線級都市でも下がってきた中国不動産価格
上海住宅の落ち込み止まらず、、、

、、、なぁんていうお話は巷であふれていますが、2線級都市の無錫でも、新築住宅の値段を2割ほど下げるような動きが見られています。無錫は、7月1日から高速鉄道が開通し、上海から30分の通勤圏となり、空港も兼ね備えた衛星都市なんですねぇ。

その無錫で一番人気の万科物件も値下げです。でも、ここは投機では無く実需が相当伴っているものだと思うんですが。

とは言ってもこの一年間の不動産祭りはすさまじいもので(一年で6、7割位上がったかな)、下げても仕方が無いでしょ、、、なぁんて思うのは、去年の今頃買ったマグレ当たり組の衆ら位ですよね。

じゃあ、先月買った人はどうだい?そもそも新築住宅の大半はプレビルドですから、お金を払ってから物件完成、入居までには1〜2年位かかる。仮にそこに居住して生活していれば、”必要なものを必要なときに買ったんだ、また、いつか上がるさ” ってあきらめもつくけれども、買って1ヶ月で20%の含み損が残るだけ、、、こりゃあ精神的につらい。

こうした実需組の悪影響を鑑みると、”住宅価格の最大調整幅は当面15〜20%になるだろう”、なぁんてMIZUHOからレポが出ているけれども、もう20%下がってるじゃん、ねぇ。

となると、がつんと下げて需要を見て、、、って言う動きになると思うんだけれども、中国の方の国民性からは下げ局面と分かるとなかなか手を出さないからなぁ。7月の新築売上高が注目です。

仮にこのまま需要が回復しないで数ヶ月間推移して、またまた値下げの繰り返しパターンになったら政府も引締め緩和サインを出してくるんじゃあないのかしら、ねぇ。



ちなみに、政府は格安住宅の販売を奨励していますが、この格安住宅って、(ボクの知っているのは) ほんとうにポンコツですよ。使っている材料はもちろん3級品だし、例えば、共有部分の壁が手抜きの手塗りのペンキ仕上げだったり、工事のおっちゃんの走り書きがそのまま残っていたり、なんじゃい、こりゃあって感じ。そういうポンコツとデベロッパーの分譲住宅が同じ価格に鞘よせされるなんて事は絶対にありえない、でしょ。
| ririra | 中国 不動産 | 20:42 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
中国最近の不動産市況の小話
各地で新築、中古の取引量のいずれも適度な回復を示している。継続的な様子見と販売の低迷後、本週は各地の成約量ははっきりと回復が見て取れる。

図1 北京市の本週新築住宅成約高は1236戸、面積は13.2万平方米、前年同期比67%減、前週比66%伸張



供給量の増加傾向により(分母が大きくなり)、上海・深センでの総住宅販売面積に対する販売比率は(青線)小幅下落している。

図16 上海住宅販比率


一方で、継続してウオッチしているデベロッパーの個別開発案件に関しては、北京、南京では ”去化速度” 「説明: 新規追加着工販売個数(通常大規模開発は何期にも渡って続き、例えば、万科なんたらXX期分譲のように売り出すのね。)に既存販売個数を足して分母とした時の、ぜぇんぶの販売が終了するまでの期間指標だぁよねぇ」 が良くなっている兆候がこの3ヶ月間見られてないのね。一方、北京、南京以外の都市では反転が見られており、それにより、新築販売高は北京では6%上がって10%に、また深センは7%上がり2ヶ月来の水準まで回復している。他方、上海では先週 ”去化速度” がぐぐっと上がった反動から今週はずっこけており、新築販売高も3.21%にとどまっている。

投資意見としては、一部デベロッパーでは部分的に不動産価格を私たちの予想よりも大きい約10-15%も下げちゃっており、それが幸いして成約量のずっこけ期間が短くなるんじゃあないかなぁ、って。で、中期投資にはそろそろ良いんじゃないの?、でも短期的にはまだ価格ずっこけトレンドに基本あるので、将来的な需要継続に関して大手デベがの値下げ継続だとか、中小が追随するだとかウオッチしつつ、何と言っても短期的には引締めは不変なんだから、カタリシスとなる材料が見つからんわねぇ。で、中性、維持評価としまーす。

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| ririra | 中国 不動産 | 17:42 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
中国不動産市場の健全な発展
 中国国務院(政府)の温家宝首相は14日、国務院常務会議を開き、不動産市場の健全な発展を促進する政策措置を検討し、都市などのスラム街改造計画を全面的にスタートさせた。新華社が伝えた。

 会議では、安定した政策に基づき、有効な供給を増加するほか、市場管理を強化、関連制度の原則を整備し、土地・金融・税収といった手段の総合運用を継続することで、不動産市場に対する調整を強化・善していくことが要請された。

東方ウェブサイトより

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 政策の連続性と安定性を保持すると同時に、低所得者向け住宅の建設を加速するほか、市場管理の強化や市場予測の安定、一部の都市における不動 産価格の高騰に歯止めをかけることに重点が置かれる。具体策として、▽第一に一般向けの商品住宅の有効的な供給を増加▽第二に自己居住用の一般住宅や改善 型住宅の購入を継続的に支援▽第三に市場管理を強化▽第四に低所得者向け住宅の建設を大規模に推進―することをあげた。

人民日報より
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  広東省深セン市では住宅購入の難しい所得層向けに消費券の形で住宅補助を実施する計画だ。14日付『信報』によると、この補助は一般の住宅購入は資金的に 難しく、また低所得層向けの「保障型住宅」を購入する資格は得られないサンドイッチ層を対象としたもので、持ち家促進の一環として検討されている

東亜通信社より


低所得者層に対する住宅支援 → 素材使用量拡大 (← 自動車爆販)

鉄/亜鉛の輸入販社が面白いと見ています。

            




| ririra | 中国 不動産 | 22:27 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
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